La Asambleísta por Tungurahua, Abg. Betty Jerez, intervino en la sesión de Pleno N° 230 de 19 de noviembre de 2013, que trató el segundo debate del proyecto de Ley Reformatoria al Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización, respecto del Art. 424 del mencionado código, con la intervención que a continuación se detalla:
El art. 424 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización COOTAD, tiene el siguiente texto:
Art. 424.- Porcentaje del área verde fraccionada.- En toda urbanización y fraccionamiento del suelo, se entregará a la municipalidad, mínimo el diez por ciento y máximo el veinte por ciento calculado del área útil del terreno urbanizado o fraccionado, en calidad de áreas verdes y comunales. Tales bienes de dominio y uso públicos no podrán ser cambiados de categoría. Dentro del rango establecido, no se considerarán a los bordes de quebrada y sus áreas de protección, riberas de los ríos y áreas de protección, zonas de riesgo, playas y áreas de protección ecológica.
Se prohíbe todo tipo de exoneración a la contribución de áreas verdes y comunales, excepto en función del lote mínimo vigente según la planificación territorial, en cuyo caso se compensará con el pago en dinero según el avalúo catastral.
La norma vigente es clara al establecer que en toda urbanización o fraccionamiento del suelo se entregará a la municipalidad del 10% al 20% del área útil del terreno urbanizado o fraccionado en calidad de áreas verdes y comunales.
La propuesta que se plantea en el texto de este segundo debate es la siguiente:
Artículo 424.- Porcentaje del área verde.- En toda división de suelo para urbanización o fraccionamiento, a criterio técnico de la municipalidad, se entregará mínimo el diez por ciento y máximo el veinte por ciento calculado del área útil del terreno, en calidad de áreas verdes y comunales, excepto en los casos en que la superficie de terreno a dividirse no supere los mil metros cuadrados, los que deberán someterse al régimen de propiedad horizontal.
Los bienes de dominio y uso público destinados a áreas verdes y comunales, podrán ser cambiados de categoría exclusivamente a favor de entidades públicas para consolidar equipamientos de seguridad, educación y salud de conformidad a los casos y porcentajes que establezca el gobierno autónomo descentralizado competente en su normativa.
En el caso de fraccionamiento para áreas industriales, la autoridad verificará que se cuenten con todos los requisitos legales y las autorizaciones ambientales correspondientes.
Este texto trae cambios al artículo vigente principalmente porque establece la prohibición de entregar el porcentaje para áreas verdes y comunales cuando los predios no superen los mil metros cuadrados; sin embargo, la imposición de someter ese terreno al régimen de propiedad horizontal, me parece un abuso, ya que el régimen de propiedad horizontal se aplica cuando los propietarios de un bien inmueble ven la necesidad de tener este régimen y deciden hacerlo. Únicamente para aclarar, la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular, sino el régimen al que se somete dicho bien, que permite básicamente lo siguiente:
división de un bien inmueble
relación entre los propietarios de los bienes privados y bienes comunes
permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de bienes comunes
Por otra parte, es importante tomar en cuenta que el área urbana y el área rural son muy distintas y tienen características diferentes, es así que, en el área urbana se realizan urbanizaciones, pero en el área rural casi nunca se realizan urbanizaciones; lo que sí se presenta con mucha frecuencia son fraccionamientos principalmente por compraventa, donaciones y herencias entre personas naturales.
La mayor parte de fraccionamientos en el área rural son pequeños lotes o minifundios familiares (destinados esencialmente para abastecer las necesidades familiares y comercializar a pequeña escala), en muchos casos cuentan con pequeñas áreas verdaderamente útiles y en su mayoría son pedregosos y áreas no útiles.
Desde la publicación y vigencia del COOTAD, los gobiernos autónomos descentralizados han utilizado el Art. 424 vigente, sin distinguir lo urbano de lo rural, para exigir el cumplimiento de la norma y se convierten en propietarios de pequeños terrenos que prácticamente no tienen utilidad para la municipalidad pero si causan perjuicio a los obligados a entregarlos.
Tomando en cuenta que la situación en el sector rural es distinto, y que causa un perjuicio, la Asambleísta Jerez propuso el siguiente texto:
"excepto en los casos en que la superficie de terreno a dividirse no supere los mil metros cuadrados, y cuando el fraccionamiento de los predios rurales sea producto de compra venta, herencias o donaciones entre personas naturales, siempre que no constituyan urbanizaciones ni conformación de nuevas comunas o comunidades".
Solicitó además que se elimine en el mencionado artículo la siguiente frase: “los que deberán someterse al régimen de propiedad horizontal.” toda vez que el sometimiento a este régimen, depende únicamente de las necesidades y voluntad del o los propietarios del bien inmueble.
Asambleísta por la provincia de Tungurahua, integrante de la Comisión Permanente de los Derechos Colectivos Comunitarios y la Interculturalidad..
