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El caos y el desorden urbanísticos son dos problemas centrales. El crecimiento de la población urbana que caracteriza al Ecuador desde los años 60 del siglo pasado generó un desarrollo urbano desordenado, sin planificación, regulación ni control, con carencias en las prestaciones de servicios básicos y con profundas asimetrías territoriales.
El proceso acelerado de crecimiento urbano responde principalmente a dinámicas socioeconómicas y de mercado de suelo individualistas, inequitativas y especulativas. Mientras más fuerte sea el mercado inmobiliario y tenga menos regulación, mayores son los niveles de exclusión y especulación. Así también la demanda de vivienda especialmente por los sectores de menor ingreso ha permitido el tráfico de tierras, agravando esta problemática.
El número de hogares identificados en asentamientos informales localizados en zonas de amenazas no mitigables, protegidas y/o declaradas no habitables (excluyendo Guayaquil) se distribuyó de la siguiente manera: 43,5% en invasiones, 23% en otros asentamientos informales, 22,8% en urbanizaciones ilegales, 5,9% en asentamientos fraccionados ilegalmente por derechos y acciones y 4,9% en asentamientos fraccionados ilegalmente por sentencias judiciales (MIDUVI, 2011).
El proceso de crecimiento urbano acelerado no ha generado dinámicas que mejoren la calidad de vida de la población de modo equitativo. Algunos municipios han iniciado procesos de recuperación del espacio público; sin embargo, estos esfuerzos son aislados y se evidencia la necesidad de esta reforma de generar marcos específicos de regulación y control nacional -como parte de un desarrollo territorial inequitativo- y de reconocimiento de las capacidades de cada territorio en función de un sistema de ciudades. (Plan Nacional del Buen Vivir 2013-2017, CNC).
En este sentido la reforma buscaría agilitar los procedimientos administrativos para la regularización de vivienda dando tales facilidades tales como: condiciones socioeconómicas de los posesionarios, pagos realizados anteriormente a los seudo propietarios, para deducir del precio a pagar, estableciéndose mediante ordenanza el grado de consolidación.
Regularización de excedentes.La municipalidad como parte del Estado es la entidad pública competente para planificar, controlar y legalizar el ordenamiento territorial del cantón relacionado con los planes nacionales de desarrollo y las necesidades propias de cada circunscripción territorial, para lo cual el uso de suelo es un derecho real que tenemos los ciudadanos limitado por la función social y ambiental del mismo, lo cual está dispuesto expresamente en el COOTAD.
La Procuraduría General del Estado en respuesta a la consulta realizada dejo sentada una obligatoriedad al Municipio para cobrar el precio de mercado de todo excedente sea público o privado que resulte de una diferencia de medición, causando problemas en la administración pública, porque el pronunciamiento no diferencia entre el suelo de propiedad pública municipal, propiedad pública que no es del municipio y de propiedad de los privado.
La reforma busca normar los problemas existentes de la regularización de excedentes de suelo, debiendo el Municipio mediante ordenanza establecer la medida del error técnico que si está dentro del parámetro aceptable será legalizado sin pago alguno, mientras que si sobrepasa dicho porcentaje el mismo municipio establecerá el procedimiento para la regularización con el pago de la justa valoración considerando la situación socioeconómica del solicitante. Se aclara que se clasifica los predios para la regularización de excedentes entre públicos municipales y públicos no municipales o privados en este último caso con la incorporación de un artículo con procedimiento similar.
Facilitar la partición administrativa.La partición administrativa es la facultad del alcalde que le confiere el COOTAD, para resolver la consolidación de lotes o viviendas en un predio de propiedad común pro indiviso o copropiedad; en base a una excepción a la regla general de la partición judicial y extrajudicial la misma que está regulada por el Código Civil y Procedimiento Civil para el caso de la judicial y en la Ley Notarial para la partición extrajudicial.
La reforma al procedimiento administrativo está en la simplificación del trámite, ya que se elimina la propiedad fiduciaria a nombre del municipio de beneficiarios que no pueden ser identificados y la caducidad del derecho para exigir la reposición del bien en cinco años.
Agilitar expropiación para vivienda de interés social.La expropiación por razones de utilidad pública o interés nacional o social, es la herramienta que el Estado tiene para cumplir con sus fines y los objetivos comunes de la sociedad. Hasta antes de la aprobación del COOTAD, el Estado no tenía la posibilidad de controlar los asentamientos humanos que generalmente se producen en las periferias de las principales ciudades del País, en complicidad de los Municipios que no tenían la competencia de controlar este problema, y una vez consolidados los asentamientos humanos informales el Estado Central debía proponer leyes con el objeto de regularizar los asentamientos con un gran gasto público por la falta de planificación, control y ordenamiento del espacio público. Con la Constitución y la publicación del COOTAD, la competencia de regular los asentamientos humanos informales se transfirió al Municipio estableciendo un procedimiento especial para expropiar bienes inmuebles de dominio particular para construir programas sociales de vivienda de interés social, en el cual se incluye la regularización a personas que están asentados en espacios de terrenos o predios de manera estable y permanente por cierto tiempo y que exigen la intervención de Estado en todos sus niveles para satisfacer sus necesidades básicas de agua potable, luz eléctrica, alcantarillado, salud, educación, producción y recreación.
La reforma planteada a esta institución de expropiación especial para vivienda de interés social y regularización de asentamientos humanos informales sirve para agilitar el procedimiento expropiatorio sin cumplir el requisito de consignación previa para la ocupación inmediata a favor del propietario del predio buscando una solución permanente de legalización para los posesionarios teniendo el Municipio la potestad administrativa de definir las condiciones sociales, económicas, técnicas y administrativas para cumplir con la regularización.
